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Cartel de vivienda en alquiler.
“Los propietarios intentarán recuperar con la subida la parte de la inflación que nos les han dejado subir por la limitación al 2%. Esta subida puede estar en torno al 5%”. Son palabras de José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), sobre la situación del mercado de alquiler en 2023.
Según Zurdo, gran parte de los propietarios subirán las rentas. Sobre todo, aquellos con contratos de alquiler que finalicen el año próximo, ya sea porque han cumplido cinco años, o porque el inquilino haya decidido irse antes. “Y lo harán precisamente en la firma del nuevo contrato, para poder compensar el tope del 2% que ha puesto el Gobierno a la actualización de las rentas de alquiler, y así no perder poder adquisitivo”, especifica.
Está no será la única causa que hará aumentar el precio de los alquileres el próximo año. La otra es la escasez de vivienda disponible unida a una demanda creciente: “Lamentablemente prevemos que se va a mantener en 2023. Esta ley de mercado provoca siempre un incremento de precios”, añade José Ramón Zurdo. Y Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, insiste: “La escasez de vivienda es un factor enquistado que se agravará en 2023”.
El aumento de precios en el alquiler continúa con su particular escalada. Así, en noviembre, el precio del alquiler subió un 0,9%, para situarse en una media de 11,3 euros el metro cuadrado. En el último año, dicha subida ha sido del 7,3%, según Idealista.
Otro portal, en este caso pisos.com, sitúa el precio del metro cuadrado en noviembre en 10,38 euros. Se trata de un incremento del 1,27% respecto a octubre. Comparado con el último año, es una subida del 4,74%.
Tanto en Madrid como en Barcelona, los dos principales mercados, la caída del stock ha sido del 9% en octubre respecto a un año antes, según Idealista. En ese periodo, el incremento del precio ha sido del 24,8% en la Ciudad Condal, y del 10,7% en Madrid. Un síntoma de que el mercado está tensionado.
“Esto se produce en parte por la dificultad para acceder a una vivienda en propiedad y la migración hacia las grandes ciudades desde la España vacía con el consecuente aumento poblacional en las capitales”, señala Alberto Dahl, gerente de operaciones de Wolo.
Con la actual situación de subida de tipos, y la caída en la demanda de compra de viviendas, parte de esa demanda se va a redirigir alquiler. “La demanda de compra de viviendas y de alquiler de inmuebles son vasos comunicantes. Si uno sube el otro baja”, explica David Gordo, embajador y Project Manager de Housfy.
Este escenario hace que se abra una oportunidad para aquellos propietarios que decidan mantener su vivienda en alquiler. “El propietario va a tener mucho donde elegir y podrá alquilar la vivienda con gran rapidez. Pero esto puede ser una trampa. Que haya mucha demanda no significa que haya mayor seguridad en el alquiler. Más si cabe si es el propietario particular el que gestiona de forma directa el alquiler”, advierte José Ramón Zurdo.
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Dicho de otra manera: puede acabar en impagos y destrozos. “La ocupación y el vandalismo son temores que llevan a los arrendadores a imponer filtros importantes a la hora de seleccionar a los arrendatarios, tales como depósitos, avales, seguros o varios meses de fianza por adelantado”, asegura Ferran Font.
La contrapartida es que, al subir mucho los precios del alquiler, se corre el riesgo de que se rompa el contrato y que el inquilino se marche antes, con la consiguiente pérdida de rentabilidad para el arrendador.
Con estos antecedentes, habrá propietarios que se verán tentados a sacar tajada y subir precios. “Elegirán inquilinos no por la seguridad que ofrezcan, sino porque les paguen las rentas más altas. Eso es una grave temeridad. Deben buscar a los que paguen las rentas más seguras”, sostiene el director general de ANA.
Conviene recordar que el alquiler es un mercado muy reactivo. “Si se llega a la capacidad máxima de gasto de las familias, la curva a la baja no tardará en visualizarse”, afirma Ferran Font. Y pone sobre el tapete las enormes diferencias que hay entre ubicaciones.
Inmuebles en alquiler.
“Las capitales y primeras coronas metropolitanas tiran de las rentas hacia arriba, que han ido compensando los ajustes que tuvieron lugar en época pandémica”, añade Font. Dicho de otra manera, la oferta de alquiler se concentra en unas pocas localidades, donde la oferta de vivienda nueva también escasa. “Por tanto, es difícil que pueda darse un cambio significativo entre oferta y demanda”, indica Gumersindo Ruiz, consejero de la sociedad de tasación Euroval.
¿Cuáles son los factores que impulsarían la oferta de alquiler? Según el consejero de Euroval, “la promoción de obra de alquiler social, de las sociedades que construyen para arrendar, del estímulo que reciban y de las expectativas que hay al respecto va a depender en buena medida la oferta de alquiler”.
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Por su parte, Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB), sostiene que “la única solución consiste en incentivar fiscalmente a los propietarios privados para que aumenten la disponibilidad de vivienda a un precio más asequible”.
Como se ha visto con los ejemplos de Madrid y Barcelona, el incremento en el precio del alquiler se sitúa por encima de la inflación. Pero siempre ‘mirando por el espejo retrovisor’ a las medidas estatales de limitación de precios, y aquellas otras que generan inseguridad jurídica en el sector. “Es poco probable que la nueva Ley de Vivienda consiga abaratar las rentas del alquiler”, mantiene David Gordo.
“Estas medidas desincentivan la inversión de propietarios e inversores en la compra de viviendas y el modelo build to rent, provocando el traspase del alquiler a la venta”, argumenta Alberto Dahl. De momento, no hay una fecha concreta para la aplicación en firme de esas medidas intervencionistas.
Pero, si se aprueba la Ley de Vivienda, continuará destruyéndose la oferta y el mercado del alquiler seguirá elevando precios. A la par, los propietarios serán más exigentes a la hora de poner en alquiler una vivienda.
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